Zone PTZ dans l’Aisne : B1, B2 ou C, commune par commune

Les zones de l’Aisne, et d’où elles viennent

La « zone PTZ » n’existe pas en tant que telle : c’est le zonage A/B/C du ministère du Logement, qui classe chaque commune selon la tension entre l’offre et la demande de logements (CCH, art. D. 304-1). Il sert à une vingtaine de dispositifs, dont le prêt à taux zéro. Par ordre de tension décroissante, les zones sont A bis, A, B1, B2 et C.

Sur les 797 communes de l’Aisne que compte la liste officielle en vigueur, 4 sont en B1, 68 en B2 et 725 en C. Le département n’a aucune commune en zone A. Le classement le plus favorable aux plafonds se trouve donc dans les quatre villes moyennes, puis dans leur proche couronne et dans le sud du département, sous l’influence de l’Île-de-France.

Le zonage bouge par arrêtés successifs. L’arrêté du 5 septembre 2025 a fait passer Saint-Quentin et Soissons de B2 en B1, et Charly-sur-Marne et Nogent-l’Artaud de C en B2 (liste des communes reclassées). Château-Thierry, encore en B2 dans la liste publiée en 2023, figure aussi en B1 dans la liste actuelle. Une commune absente du tableau se vérifie en une saisie sur le simulateur officiel de service-public.gouv.fr, cité en fin de page, ou dans la liste complète du ministère.

Ce que la zone change pour une maison neuve

Jusqu’en mars 2025, le PTZ ne finançait le neuf qu’en zones A, A bis et B1, et seulement en logement collectif : une maison neuve dans l’Aisne en était exclue partout. Pour les offres de prêt émises depuis avril 2025, ces deux restrictions ont disparu (service-public.gouv.fr). Une maison individuelle neuve, construite ou achetée pour devenir votre résidence principale, est éligible en B1, en B2 comme en C.

La zone intervient désormais à trois endroits du calcul. Elle fixe le plafond de revenus au-delà duquel le prêt est refusé. Elle plafonne le coût de l’opération que la banque prend en compte. Et elle détermine la tranche de revenus, dont dépend la part du coût que le PTZ peut financer. Les trois barèmes sont plus généreux en B1 qu’en B2, et en B2 qu’en C.

Le revenu comparé à ce plafond n’est pas seulement votre revenu fiscal. C’est le plus élevé de deux montants : la somme des revenus fiscaux de référence de l’année N-2 de toutes les personnes qui habiteront le logement, ou le coût total de l’opération divisé par 9. Le second garde-fou écarte les projets disproportionnés par rapport aux revenus déclarés : pour une opération de 270 000 €, le revenu retenu ne peut pas descendre sous 30 000 €.

Le montant, en trois étapes

Le montant maximal du PTZ se calcule en multipliant un coût d’opération plafonné par un pourcentage. Le coût retenu est le coût total TTC de votre projet, dans la limite d’un plafond qui dépend de la zone et du nombre de personnes logées.

La tranche s’obtient en divisant le revenu retenu par un coefficient familial : 1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre et 2,4 à partir de cinq. Le résultat se compare ensuite aux seuils de la zone, puis la tranche donne le pourcentage. Pour une maison individuelle, ce pourcentage est deux fois plus faible que pour un appartement en immeuble collectif.

Deux règles complètent le calcul. Le PTZ ne peut pas dépasser le montant des autres prêts de plus de deux ans qui financent l’opération, sauf en tranche 1 où il peut les excéder de 25 %. Et sa durée de remboursement, 25 ans au plus, raccourcit à mesure que les revenus montent, avec un différé d’au moins deux ans pendant lequel vous ne le remboursez pas.

Le même ménage à Soissons, à Laon et à Billy-sur-Aisne

Prenons un couple avec un enfant, donc trois personnes logées, dont les revenus fiscaux de référence cumulés atteignent 40 000 €. Le projet complet, terrain et maison, coûte 230 000 €. Le coût divisé par 9 donne 25 556 €, inférieur aux revenus déclarés : c’est bien 40 000 € qui est retenu. Divisé par le coefficient de 1,8, il donne 22 222 €.

À projet et revenus identiques, l’écart atteint 10 000 € entre Soissons et Billy-sur-Aisne, dont les centres sont distants de 4,4 km. Il vient presque entièrement du plafond de coût : 230 000 € comptent en entier en B1, 180 000 € seulement en C. La tranche, elle, joue ici à la marge, puisque les tranches 2 et 3 donnent la même part pour une maison. Un projet plus modeste, sous 180 000 €, recevrait le même montant dans les trois zones à tranche égale.

Ce montant reste un maximum. Il ne garantit ni le prêt, ni l’enveloppe globale de votre projet : la banque apprécie librement votre solvabilité, et le PTZ ne finance qu’une partie d’un budget dont les postes extérieurs au contrat de construction sont souvent sous-estimés. La liste des postes que le prix du constructeur ne contient pas et la taxe d’aménagement due au dépôt du permis sont à chiffrer avant de rapporter le PTZ au coût réel de l’opération.

Les conditions qui ne dépendent pas de la zone

• Primo-accession : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant le prêt, sauf exceptions prévues par les textes (invalidité, catastrophe ayant rendu le logement inhabitable, notamment).
• Résidence principale : le logement doit être occupé au moins huit mois par an, au plus tard un an après l’achat ou la fin des travaux, ou au départ à la retraite si celui-ci intervient dans les six ans.
• Prêt complémentaire : le PTZ ne finance jamais seul ; il accompagne au moins un autre prêt immobilier, et seules les banques ayant signé une convention avec l’État le distribuent.
• Un seul PTZ par opération, qui peut couvrir aussi un garage ou une dépendance construits en même temps que la maison.

Pour comparer les communes sur d’autres critères que la zone, le prix des terrains, l’exposition à l’argile ou le régime d’urbanisme, notre comparateur des communes de l’Aisne reprend les soixante fiches. La zone ne doit pas guider à elle seule le choix d’un terrain : quelques milliers d’euros de PTZ en plus se perdent vite dans un terrain plus cher ou des fondations renforcées.