Construire à Cœuvres-et-Valsery

Sur les cinq années dépouillées, 3 terrains classés « terrains à bâtir » au cadastre et vierges de toute construction ont changé de main à Cœuvres-et-Valsery, pour une surface comprise entre 200 et 3 000 m². C’est peu, et nous ne le maquillons pas en prix de marché. La valeur centrale de ces 3 ventes ressort à 30,9 €/m², pour un prix central de 28 000 € et une surface centrale de 1 054 m² — trois valeurs calculées séparément, qui ne décrivent pas nécessairement la même vente. Les 3 ventes sont listées plus bas avec leur date : c’est la seule lecture que cet effectif autorise.

Les 3 ventes s’échelonnent de 15,9 €/m² à 43,6 €/m². À cet effectif, parler de quartiles n’aurait pas de sens : le premier et le troisième se confondraient avec les deux extrêmes. Rapportée à la médiane de l’ensemble des 379 ventes que nous avons dépouillées dans le département (53,0 €/m²), Cœuvres-et-Valsery se situe en dessous (-42 %), au 47^e rang sur 60 communes étudiées.

Les ventes, une par une

Nous publions la matière brute plutôt qu’un chiffre isolé, pour que vous puissiez juger vous-même de sa dispersion. Voici la totalité des 3 ventes retenues à Cœuvres-et-Valsery.

Répartition par année : 2021 : 1 · 2022 : 2

Le retrait-gonflement des argiles

Nous avons interrogé la carte d’aléa retrait-gonflement des argiles à la position de chacun des 3 terrains vendus, et non au centre de la commune. Sur les 3 points où la carte est renseignée, 2 se trouvent en exposition moyenne ou forte, soit 67 %.

moyenne · 2 faible ou nulle · 1

Détail utile : au point central de la commune, la carte donne « exposition faible ». Selon l’endroit où l’on pique, la réponse change — c’est la raison pour laquelle nous avons interrogé la carte terrain par terrain plutôt qu’une fois par commune.

Les autres aléas recensés

Relevé Géorisques (BRGM / ministère de la Transition écologique), figé au 2026-09-10. Fiche officielle de la commune : georisques.gouv.fr.

D’après le Géoportail de l’urbanisme, Cœuvres-et-Valsery relève d’un document d’urbanisme communal ou intercommunal. Le règlement de la zone où se situe votre terrain fixe l’implantation, la hauteur, l’emprise au sol, l’aspect des façades et parfois la couleur des tuiles. Demandez-le en mairie avant de dessiner quoi que ce soit — comment lire un règlement de zone.

Indicateur relevé via le Géoportail de l’urbanisme (IGN). Il indique l’existence d’un document, pas son contenu ni sa date. Seule la mairie fait foi.

Le prix du mètre carré change plus vite d’une commune à la suivante que d’une année sur l’autre : à Cœuvres-et-Valsery il est de 30,9 €/m², et il suffit de quelques kilomètres pour qu’il double ou qu’il tombe de moitié. Les fiches publiées les plus proches sont construire à Ambleny, à 5,7 km , construire à Ressons-le-Long, à 6,6 km , construire à Pernant, à 8,3 km et construire à Corcy, à 8,6 km .

Ce qu’il faut avoir lu avant de signer quoi que ce soit à Cœuvres-et-Valsery :

• comparer ce prix aux 60 communes documentées
• l’étude de sol que l’argile rend obligatoire, et qui doit la payer
• lire l’inventaire des 5 cavités recensées à Cœuvres-et-Valsery
• ce que la remontée de nappe interdit et ce qu’elle renchérit
• demander en mairie le règlement de la zone où se trouve le terrain
• ce que « viabilisé » recouvre — les prix ci-dessus ne le disent pas
• la taxe d’aménagement, due au dépôt du permis
• le dossier de permis de construire et ses délais

Les 60 communes documentées sont réunies sur le comparateur. Une commune absente de cette liste compte moins de 3 ventes de terrains à bâtir sur la période : nous préférons n’en rien dire plutôt que d’en dire trop peu.