Délais d’instruction et de recours d’un permis de construire
Tous ces délais sont écrits dans le Code de l’urbanisme, et ils sont plus simples qu’on ne le croit. Ce qui embrouille, c’est qu’ils ne partent pas tous du même événement : l’un court du dépôt, un autre de la notification, un autre de l’affichage sur le terrain. Voici lequel part de quoi.
- Instruction, maison individuelle
- 2 mois
- Demande de pièces
- dans le 1er mois
- Recours des tiers
- 2 mois d’affichage continu
- Validité
- 3 ans, + 2 × 1 an (hors décret 2025-461)
- Publiée le
- 2026-08-27
- Dernière révision
- 2026-10-04
Le tableau des délais
| Délai | Durée | Point de départ | Texte |
|---|---|---|---|
| Instruction, cas général | 2 mois | réception d’un dossier complet | R*423-23 b |
| Déclaration préalable | 1 mois | réception d’un dossier complet | R*423-23 a |
| Site patrimonial remarquable ou abords d’un monument historique | + 1 mois | idem | R. 423-24 c |
| Consultation d’une commission départementale ou régionale | + 2 mois | idem | R*423-25 |
| Immeuble inscrit au titre des monuments historiques | 5 mois | idem | R*423-28 |
| Retrait d’un permis illégal par la mairie | 3 mois | date de la décision | L. 424-5 |
| Recours contentieux des tiers | 2 mois | 1er jour d’une période continue de 2 mois d’affichage sur le terrain | R*600-2 |
| Notification obligatoire d’un recours | 15 jours francs | dépôt du recours | R*600-1 |
| Forclusion après achèvement | 6 mois | achèvement de la construction | R*600-3 |
| Péremption du permis | 3 ans | notification de l’arrêté ou décision tacite | R*424-17 |
| Prorogation | 2 × 1 an | sur demande, si les règles n’ont pas évolué défavorablement | R*424-21 |
Le premier mois est décisif
C’est dans le premier mois que la mairie peut notifier une demande de pièces manquantes ou une majoration du délai d’instruction. Passé ce délai, elle ne le peut plus. Un dossier complet dès le dépôt fige donc le calendrier — un dossier incomplet le remet à zéro.
Deux subtilités qui font des erreurs
- Les majorations ne se cumulent pas avec les délais portés
- Les majorations d’un mois et de deux mois ne s’ajoutent pas aux délais portés prévus par d’autres articles (R*423-33). On ne fait pas l’addition de tous les cas applicables.
- Le recours des tiers ne part pas de la délivrance
- Il part du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain (R*600-2). Un affichage interrompu fait repartir le compteur, et un permis jamais affiché reste exposé. Comment poser et faire constater le panneau d’affichage.
Combien de temps le permis reste valable
Le permis est périmé si les travaux ne commencent pas dans les trois ans suivant sa notification, ou s’ils s’interrompent plus d’un an ensuite (R*424-17). Vous pouvez demander deux prorogations d’un an, si les règles d’urbanisme n’ont pas évolué contre votre projet (R*424-21). Le début des travaux se prouve par la déclaration d’ouverture de chantier déposée en mairie.
Le décret n° 2025-461 du 26 mai 2025 allonge ces durées pour les autorisations encore valables au 28 mai 2025 (articles 1 à 3) :
- permis obtenu entre le 28 mai 2022 et le 28 mai 2024 : validité portée à cinq ans, sans prorogation possible ensuite ;
- permis obtenu entre le 1er janvier 2021 et le 27 mai 2022 : validité prorogée d’un an.
Ces dates suivent la date du permis, pas celle du dépôt. En cas de doute sur votre arrêté, demandez à la mairie la date de fin de validité retenue.